こんにちは、あお（＠ao_happy39）です。
このブログでは、FIRE（早期リタイア）するために必要な情報を発信しています。
サラリーマン投資家 私の不動産奮闘記についてご紹介します！
今回は第１弾として、私が初めて購入した不動産について解説しますね！
筆者は現在、サラリーマン、配当、不動産の3つの収入の柱を持っています。
収入の1つの柱である、好立地不動産と激安不動産を組み合わせた不動産投資（事業）では、CF（キャシュフロー）で月50万円ほど稼いでいます。
・初めての不動産投資！おすすめの勉強法は！？
・いきなり滞納事件勃発！強制退去はできるのか？
・滞納が起きる前にやっておけばよかった対策３選！
不動産投資初心者が初めての物件を購入！おすすめの勉強法は「本を読め」！？
初めての物件購入の話。
掲載されていた額は、数百万円でした。
物件がいろいろと載っている物件情報誌で見つけました。
この頃は、不動産投資の本を読み漁っていたのでとにかく物件を買ってみたかったという気持ちがありました。
本の知識で、リスクもある程度分かっていたつもりですが、いざ購入となると色々と不安になるものです。
駐車場はなく、こんなところを借りてくれる入居者は本当に現れるのかな？？
という考えもありましたが、それでも保育園や小学校、中学校がすぐそばにある平和な地域だったので、
きっとファミリー世帯に需要があると考えました。
築40年でしたが、しっかりとした家でしたので購入することに決めて値下げ交渉。
掲載金額の半額で購入することができました。
とにかく不動産投資をしたい！という気持ちで購入しました。
現金一括購入です！！！
この物件で学びになったのは、せっかく値下げ交渉にも成功したのですが・・
登記を司法書士にお願いして、火災保険も不動産会社がいうままに入ったので、物件以外の金額がけっこうかかりました。
登記（司法書士への報酬含め）と火災保険合わせて50万円くらいでした。
今では、登記も自分で行って、火災保険に入っていない物件もあります。
色々と、ぶっつけ本番もありましたが、「こうしたらいいのかな・・」というような方向性は、
本から経験則を情報収集し、判断材料にしていましたね！
本を読むのはお勧めです。
情報収集は本じゃなくても、セミナー等でも何でも良いと思いますが、
基本的にはセミナーは何かを売りつけようとしている場合がありますので気をつけましょう！
リフォームにも挑戦！間取り変更も！？戸建てでリフォーム費用はどのくらい！？
購入後はリフォームもやってみようと思っていました！
動画や本で勉強をして、素人ながら色々なリフォームに挑戦しました。
当初は、不動産会社から間取りの変更（大規模リフォーム）なども提案されましたが、
間取りはそのままで、できる限り自分でできることをやってみることにしました。
まずは壁紙を貼ったり漆喰を塗ったり、ペンキを塗ったりしました。
壁のBeforeです。
壁のAfterです。
白い木目調の壁紙を貼りました。
壁紙は単色だと、素人なのでシワが目立ってしまうので、
こんな感じの木目調がおすすめですよ。
↓
天井のBeforeです。
天井のAfterです。
ちょっと白すぎましたが、部屋はだいぶ明るくなりました。
天井のペンキ塗りは、面積も広く非常に大変でした。
壁（砂壁）のBeroreです。
壁（砂壁）のAfterです。
漆喰を塗ると明るく綺麗になります。
素人でも塗りやすく綺麗に仕上げることができました。
真っ白ではなく、クリーム色にすると自然な印象になりますよ！
素人の漆喰はこちらがおすすめ
↓
他にも、エアコンをメルカリで安く購入（4000円で購入）し、エアコンを安く取り付けてくれる業者を見つけました。
その業者とはその後も長いお付き合いとなり今もお世話になっています。
リフォームに関しては仕事がお休みの日に、当時1歳の息子と、当時年中の娘も連れて行きました。
一緒にペンキ塗りなど楽しめるので、家族でできる趣味になりました（子供はすぐに飽きますけどね！）。
週に1回、多くても2回しかリフォームをしに行けなかったので時間がかかりましたが、
購入して3ヶ月程度でリフォーム完成しました。
リフォームだけではなく、家具を安く手に入れて家具付き物件にしました。
ローンは組まずに、なるべくお金をなるべくかけないようにしました。
DIYでもリフォーム代は、現金で数十万円が飛んでいきました。
そこから投資額の回収になるので、現金購入の場合はある程度のお金の準備が必要ということも学びました。
ここまでで、土地、建物代と、不動産会社や司法書士、保険などで支払うお金も含めて、
結局100万円以上かかっています。
そして、リフォーム完成後！
数週間も経たないうちに入居希望者が現れました！
ここまでは、すべて順調と思っていました。
ここまでは・・
嘘で塗り固められた滞納事件勃発！強制退去はできるか？
入居者募集は、不動産会社にもお願いしていましたが、無料のネット掲示板なども使いました。
数日が経ったころ、この無料掲示板よりお問い合わせがあり、想定していたファミリー層ではなかったのですが、
女性1人と大型犬で住みたいと連絡がありました。
ペット可にするつもりではなかったのですが、最初の物件で焦りもあり、
「せっかく入居者がきてくれたのだから、入ってもらわないとな・・」
という思いがあり、連絡を取ることにしました。
「明日にでも見学をしたい！」ということで急遽見学の対応。
そして見学後に即決で「住みたい！」と。
急いで引っ越しをしたいと焦っているようでした。
なんだかおかしいな～なんて思うことはありませんでした。
いまとなっては、すぐに引っ越しをしたい＝前の物件から出て行ってと言われている＝滞納しているかも！？
という考えになりますが、この頃は何も分かっていなかったのです。
そのまま、その方に入居してもらうことになりました。
契約書は自分で作り、不動産業者に入ってもらわずに契約を交わしました。
それが悪夢の始まりでした！！
入居後数ヶ月で、何度も滞納され連絡がとれなくなることもしばしば。
その度に現地へ行くのですが、本人と話をしても滞納は続くこととなりました。
入居者 仕事を急にクビになった・・
入居者 知人がお金を貸してくれることになっているので来週まで待ってください・・
入居者 日雇いのバイト代が明後日に入るので少し待ってください
入居者 母にかなり怒られて・・本当に情けないです。次からきちんとお支払いします
入居者 今後二度とこのようなことがないようにします
と嘘ばっかり言うので人間性を疑うような状況に・・・
ときには居留守を使われることもありました。
その時、その女性はこたつに隠れていたのです・・
忘れんぼう主婦 大丈夫ですか？
と聞くと
入居者 あ～寝てました
あれだけ外で呼んでピンポン鳴らしてんのに
寝とるわけねーだろーが！！！
とは、言いませんでしたが、無事で何よりでした。
今では笑える話ですが、当時はかなり悩まされました。
強制退去させることはできない！？時効になると物件を取られるってホント！？
実は、一度滞納が起きてしまうと、なかなか出てもらうことはできないのです。
なぜなら、家を貸す人よりも、借りる人の方が、法律的に立場が上だからです。
強制退去させることは基本的にはできません。
気をつけないとこちら側が法律違反になる可能性もあるのです。
しかも、ずっと滞納し続け、居座っていたら時効ということもあるのです。
つまりずっと居座り続けたら、最後には自分のものになるという信じられない法律もあるのです。
本当に購入しただけでは終わらないのが不動産投資ですね。
不動産投資１件目で、いい経験ができました。ホント「今となっては」ですが！
現在は、問題を解決し5年以上経った今でも、この方には住んでもらっています。
この嘘で塗り固められた滞納事件をどのように解決したのか？
そして、滞納が起きる前にやっておけばよかった対策をお伝えしますね！
滞納が起きる前にやっておけばよかった対策３選！
【対策】家賃設定を見直すべし！その家賃大丈夫！？
一番重要なポイントは、滞納する人を入れないことです！
そのためには色々な方法がありますが、1つの対策方法としては家賃設定です。
私の物件は、築古だったこともあり、１戸建ての割にはかなり安い価格で家賃設定を行っていました。
その結果、自分自身で『滞納しやすい人が入居しやすい状況』を作っていたのです。
とは言っても、あまりに家賃設定を上げてしまうと、入居されにくくなってしまいます。
なかなか、家賃設定は難しい問題なのです。
バランスの良いところを見つけていくしかないですね。
ちなみに、私は今でもリスクを許容して、安い家賃で募集しています。
【対策】入居時には信用情報を確認すべし！保証人を確認しよう！
対策のもう１つの方法として、入居時に信用情報を確認する方法です。
これは、不動産会社や保証会社に協力してもらい、信用情報を確認してもらう方法があります。
過去に滞納の履歴がないか経済状況は問題ないか等を確認します。
私も信用情報の確認をしていたら、「この人は滞納の履歴があって入居できなかった」ということになったでしょう。
そして、保証人の項目もしっかり書いてもらった方が良いでしょう。
あまり人を疑いたくないですが、保証人が虚偽の人物ということもありえます。
今回、私が保証人として記載してもらった人は、全く入居者の親族などではなかったのです。
まったく、嘘ばかりで笑えてきますが・・（笑）
個人で契約書を取り交す場合には、保証人もしっかり確認をしておく必要がありそうです。
【対策】入居時には保証会社を使うべし！滞納は何ヶ月まで保証される？
そして、何と言っても、この対策が一番です。
保証会社と契約することです！
保証会社は、家賃滞納があった場合に家賃を保証してくれます。
何ヶ月まで保証されるかは保証会社によって違いますが、およそ2年程度保証してくれる保証会社があります。
その間に、督促状や内容証明など送ってくれて、家賃の支払いを促してくれます。
それでも、支払いがされなければ裁判まで行ってくれる保証会社もあります。
裁判で認められれば、そこで初めて強制退去が可能になり、荷物なども撤去することができます。
この物件ではないですが、他の物件で裁判を行った事例もあります。
しかしながら、保証会社は1度入居してしまった入居者に対して、基本的に後から保証を付けることができないのです。
私は、入居後でも契約できる管理会社を見つけてきたのですが、かなり割高でした。
滞納に対して強い管理会社で、家賃の10％〜40%程度も取られます。
（通常の保証会社は年間で数万円、通常の管理会社でも家賃の5%程度）
しかし、その会社に管理を任せるようになってから滞納はなくなりました。
1年近く、苦労して回収業務をしていたので・・『はやく知りたかった！』という気持ちでしたね。
最終的には、現在、この物件は収支がプラスになっています！
今から入居付けを行う方へのアドバイスとしては、保証会社は最初から契約しておくことをオススメします！
サラリーマン投資家 こういう色々な問題も、不動産会社にすべて任せたら発生しないのかもしれません。保証会社や保険なども自動的に契約することになるかもしれません。しかし「すべて任せること＝すべて費用が発生」します。好立地不動産と激安不動産をお勧めしている私としては、激安物件の場合はなるべくお金をかけないことを、心がけています。私はお金をかけずに、できるだけDIYでリフォームして不動産を再生してきました。今となっては色々な経験を積むことができたのでよかったと思っています！私の最初の物件は、リフォーム代含め初期費用が一番高額だったということも後から反省することができました！色々な事件があった私の１件目の不動産運営は、この後の不動産経営の教訓となったのは言うまでもありません！笑
・初めての不動産投資！おすすめの勉強法は本を読むこと！
・滞納が発生したら強制退去は難しい！保証会社を使って対応するのがお勧め！
・滞納が発生しないようにするには、基本的には入居時の入居者の見極めが重要！
今回は、私の初めての不動産投資！奮闘記ついてまとめてみました。
幸せな人生を送るために、みなさんも是非参考にしてみてください。
今回も参加になりました。