こんにちは、あお（＠ao_happy39）です。
このブログでは、FIRE（早期リタイア）するために必要な情報を発信しています。
専属秘書りえこ 過去の記事でも不動産をおすすめしているけど、結局どういう物件を買ったら良いの？
サラリーマン投資家 不動産投資は物件選びで成功するかどうかが決まるといっても過言ではないよね！今回は物件選びの際に、指標になる１つとして、利回りについて解説するね！
・物件選びのコツとは？利回りとは？
・表面利回りと実質利回り
・利回りとリスク回避について
物件選びのコツとは？
投資の中でも、私は不動産を実践しており、過去の記事でも不動産投資について解説しています。
不動産についてのメリットについては、こちらを参考にしてみてください。
https://ao-happy.net/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e3%81%a7%e6%9c%88%e5%8f%8e%e3%82%a2%e3%83%83%e3%83%97%ef%bc%81%ef%bc%9f%e5%84%b2%e3%81%8b%e3%82%8b%e6%96%b9%e6%b3%95%e3%81%af%e3%81%93%e3%82%8c%ef%bc%81%ef%bc%9f%e3%81%be
では、どのように物件を購入したらいいのでしょうか？
不動産は購入した時点で、成功か失敗か8割決まるといわれています。
ポイントは、何を目標に投資するのかを明確にすることだと思います。
サラリーマンを辞めてFIREするために投資するのか？
サラリーマンは続けながら、老後の資金を貯めるために投資をするのか？
いま遊ぶための、毎月のお小遣いを少しでも増やしたいからやるのか？
それぞれ目標によって、選ぶ物件も変えると良いと思います。
何を目標に投資をするのかということを明確にし、資産収入の目標を立てましょう。
お小遣い程度であれば、無理をする必要はありません。
リスクが低い、堅い投資をするべきです。
しかし、FIREを目指すのであれば、少しリスクをとって利回りの高い物件にもチャレンジする必要があると思います。
利回りとは何か？
では、利回りとは何でしょうか？
利回りには表面利回りと実質利回りがあります。
物件購入前に表面利回りと実質利回りを確認しよう！
表面利回りというのは物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値です。
維持管理費など、物件を持っておくためにかかるコストを入れずに計算をするので、大まかな計算になります。
不動産会社の物件情報に記載されている利回りは、この表面利回りをさしている場合がほとんどです。
計算方法は
年間家賃収入÷物件購入価格×100となります。
もう１つの実質利回りというのは物件購入に必要な経費や不動産運用を続ける上で継続的に支払うことになる年間経費も考慮に入れて算出します。
計算方法は
（年間家賃収入－年間運営経費）÷（物件購入価格＋物件購入時の経費）×100
より正確な計算をするには実質利回りで計算する必要がありますね。
物件購入時に利回りを確認してリスクを回避しよう！
では利回りを確認して、どのような物件を買うべきなのでしょうか？
私はFIRE、脱サラを目指したいから、利回りの高い物件を買えばいいのですね！と思ったあなたは注意が必要です。
一見、表面利回りが高い物件は、収入が多い分、儲かる投資と考えがちですが、実は利回りが高い方がリスクが高い傾向があります。
利回りが高い物件の多くは地方の物件なんです。
地方の物件だと、空室リスクや売却リスク（出口戦略）などの問題もあります。
つまり必ずしも、利回りが高い＝儲かるというわけではないんですね！
逆に、利回りが低い＝儲からないというわけでもないのです。
表面利回りが高い場合には収益性が高いというメリットがありそうですが、考えられるデメリットを解説しますね。
また、表面利回りの低い場合には、キャッシュフローが低いというデメリットがありそうですが、考えられるメリットを解説しますね。
表面利回りの高い物件のデメリット
高利回り物件で成功している人もいますが、利回り計算は不動産会社が実績に関係なく出している場合もあります。
デメリットとしては、やはり地方であるがゆえに入居者が見つからないケースも珍しくないです。
ちなみに私も過去、2年間も入居者が見つからないこともありました。
地方の物件はどのように物件を決めたら良いのでしょうか？
例えば、下記のA、B、2つの物件があったら、あなたはどのちらの物件を購入するでしょうか
A）500万円の物件で利回り15％（家賃6.25万）
B）200万円の物件で利回り9％ （家賃1.5万円）
私の個人的な考えとしては、地方物件を買う場合は、利回りよりも価格を見た方が良いと考えています。
価格だけを見るとB）を選ぶことになります。（地方といっても、ある程度の立地の考慮も必要かと思いますが）
入居者が見つからないリスクも、購入価格でカバーするのです。
例えば、A）B）の物件ともに、10%の利回りを目標にした場合には、年間家賃はA)は50万円が目標、Bは20万が目標です。
１ヶ月入居がないと、A）は4.1万円の損失ですが、B）は1.6万円の損失で済みます。
購入価格が低ければ、入居者が見つからない場合のダメージも少なくて済みます。
できる限り初期費用を抑えることでリスク回避することが可能だと思います。
付加価値をつけるためリフォームをすれば、結局お金がかかるので実質利回りが下がってしまうケースもあると思います。
そのため、リフォームも自ら行い費用を浮かせるなど工夫をしています。
セルフリフォームについては、こちらの記事で解説しています。
https://ao-happy.net/%e5%ba%83%e5%b3%b6%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e3%83%a9%e3%82%a4%e3%83%95%e3%82%92%e5%85%ac%e9%96%8b%ef%bc%81%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%af%e4%b8%8d%e5%8a%b4%e6%89%80%e5%be%97
自ら不動産市場を調べたり足を運んで現場を確認したりするなど行動してみると良いでしょう。
また、安い物件には、残置物がある場合があります。
このような時は、普通の方はこの時点で物件購入をやめるでしょう。
しかし、私はむしろラッキーだと思います。
残置物はこのままで良いので、物件を安くしてもらえないか？とお願いしてみるのです。
購入した後に、業者に見積もりをとって安い業者に撤去してもらうこともできます。
最近ではゴミ撤去の仕事を個人でやっているところもあり比較的安くお願いできます。
ちなみに、自分で撤去作業を行うこともありました。
購入すれば、残された物も自分の物なので、お宝探しみたいで楽しいですよ！（楽しいと思うかは人によります）
所有権も自分になるので、使えるものなら売却してもいいですよね！
表面利回りの低い物件のメリット
表面利回りの低い物件でもメリットがある場合があります。それは立地です。
表面利回りが低い＝必ず立地が良いという訳ではないので注意が必要ですが、立地が良い物件は表面利回りが低い場合が多いです。
立地が良い物件は、売却が可能になります。
私が実践している地方戸建て投資は売却はほぼ不可能なので、その点が違う部分です。
地方戸建て投資は、完全に賃料で初期投資資金を回収するのですが、都心の立地が良い物件は最後売却をして、売却益で初期投資資金分を回収することができます。
都心の立地が良い物件であれば、購入時と同じ値段、うまくいけば購入時より高い値段で売却することも可能なんです。
出口戦略を立てやすいのは、立地が良い物件ですね。
日本の人口が減っていて、都心に人口が集中していることを考えると、都心の物件を持っておくことも良いと思います。
都心の物件の管理は、管理会社が付いているのでほとんどやることもなく、ほったらかしでも運用できる点もメリットになります。
忙しいサラリーマンには向いていると思います。
私は地方の戸建て（高利回り物件）と、立地が良い物件（低利回り物件）を組み合わせて投資をするようにしています。
それはそれぞれのデメリットを補うためです。
不動産を買ってみたい人はどうしたら良いのでしょうか？
サラリーマン投資家 私がFIREしたら、会社を作る予定にしています。地方戸建ての投資をより多くの人に実践してもらえるような仕組みを考えています！もう少しお待ちください！笑⇨まだ仕組みを作っている段階ですが、個別相談も可能です！必要であれば、こちらよりDMください⇨（＠ao_happy39）
私は、都心の不動産は扱えないですが、変な不動産会社も多いので捕まらないように注意しましょう。⇨良い物件だけを取り扱っている、私の知り合いの不動産会社でしたら紹介できますよ！必要であれば、こちらよりDMください⇨（＠ao_happy39）
サラリーマン投資家 ちなみに、私が買った物件で一番利回りが高いものは、300%を超えます。もはやこの物件はゴミ同然でした。しかし工夫をすれば、ゴミ同然の物件を再生することもできますし、活用することもできます。その辺りは、リフォームの技術も必要ですが、人脈も必要だと感じています。色々な人に協力いただきながら、ここまで不動産を運用することができています。サラリーマンのうちから人脈を大切にしておきましょう。
・物件を選ぶ前に何を目的に投資をするか考えよう！
・利回りには表面利回りと実質利回りがある！
・利回りが良い物件＝儲かる物件ではない！メリットとデメリットを理解した上で投資を始めよう！
今回は、利回りについてまとめてみました。
幸せな人生を送るために、みなさんも是非検討してみてください。
