こんにちは、あお（＠ao_happy39）です。
このブログでは、FIRE（早期リタイア）するために必要な情報を発信しています。
サラリーマン投資家 私の不動産奮闘記についてご紹介します！
今回は第3弾として、私が不動産投資のためにゴミ屋敷を購入した経験について解説しますね！
筆者は、現在サラリーマンの給料、配当収入、家賃収入の3つの収入の柱を持っています。
収入の1つの柱である、不動産投資（事業）では、好立地不動産と激安不動産を組み合わせた手法で、CF（キャシュフロー）月50万円ほど稼いでいます。
・初心者でもゴミ屋敷物件は買うべきか？ゴミ屋敷のリスクとは？
・ゴミ屋敷の片付けは業者に任せる方が得策か？
・買うべき物件と買うべきではない物件の特徴とは？
初心者でもゴミ屋敷は買うべきか？ゴミ屋敷で投資はリスクがある？
ゴミ屋敷（ここでは残置物がある物件）は買うべきでしょうか？
私はこれまで残置物がある物件を、３件ほど購入してきました。
結論から話しますと、私はゴミ屋敷を購入して良かったと思っています！
サラリーマンX えー、でも普通だったらゴミ屋敷なんて行きたくもないよ！
・・と思うのが普通だと思います。
そこにメリットがあるのです。
投資としてのゴミ屋敷物件のメリット
1つ目のメリットは、みんなが買わない（需要がない）ので、安く買うことができる可能性があります。
私が購入した物件も、売り出しの価格よりも30万円程度、安くしてもらいました。
私の物件の購入の決め手もやはり、価格でした。
土地が意外と高い地域で、なかなか安い物件がなかったので、この値段なら少々悪い部分があっても問題ないだろうと考えました
2つ目のメリットは、ゴミ屋敷（家）を購入する際に、ゴミ（残置物）がある場合は、その「ゴミ（残置物）」も自分の物にできるのです。
サラリーマンX え？ゴミなんていらないよ！だってゴミでしょ・・？
・・と思う人が多いでしょう。
ゴミといっても、ちょっと前まで使っていた家電や家具などもあるので、意外と中古品として売れたりします。
私が購入した物件にも、かなり大量に残置物があったこともありましたが、掃除機やストーブやタンスなど・・試しにネットアプリで出品してみると、次から次へと売れました。
ゴミだと思っていたものが売れるのは嬉しいですね！
しかし、注意しないといけないのは、費用対効果です。
時間をかけて出品・販売等していると、それに時間を取られてしまうというデメリットにもなりかねません。
ちなみに私はゴミの片付けを手伝ってくれた友人に、稼げたお金でご飯をご馳走することができましたよ！笑
投資としてのゴミ屋敷のデメリット
ゴミ屋敷のデメリットはやはり手間がかかることです！
ここは、自分でやってもいいですし、手間がかかるのが嫌であれば、業者に頼むのも1つの手です。
業者に頼むと今度はお金がかかりますので、これもまたデメリットになる可能性があります。
しかし、上記のように30万円も購入価格を安くできるのであれば、その金額以内で業者に頼めるのでメリットが勝りますね！
ベストな選択は！？ゴミ屋敷の片付けは業者に任せるべきか？
実際に、私が購入したこの物件はこんな感じで物が溢れていました（この画像は結構片付けた後です・・）
私の場合、一番の問題は少し離れたところに住んでいたので、遠距離で対応する必要がありました。
ゴミの撤去については、リフォーム代を節約したい私としては、業者に任せずにやってみることにしました。
リフォームの前に、ゴミの撤去ができていませんので、リフォームを開始するまでにも時間がかかります。
本来は一刻も早くリフォームを開始して、賃貸をつけることが重要です。
いくら安いからといって、賃貸を始める期間が何ヶ月も遅くなれば、その分だけ機会損失が起こるわけです。
例えば、4万円の家賃が取れる物件で、6ヶ月賃貸を開始するのが遅くなれば、4×6＝24万円の損失となります。
6ヶ月の賃貸を早くできるのであれば、ゴミ撤去や、リフォームに24万円をかけても良いということになります！
つまり業者に任せる方が得策かどうか？というのは早く賃貸できるかどうか？を考えると良いと思います！
ゴミ屋敷の対応はこんな感じの業者にお任せできます！
↓
大規模・小規模のゴミ屋敷をスピード清掃
私の場合、遠方だったので大型連休のタイミングで現地へ行き、ゴミの撤去をその期間で行いました！
掘り出し物があるかもしれないと思いながらゴミの処分をしていて、少し楽しかったのを覚えています。
そういった、ちょっと違う楽しみ方もあるんだな、、と思った物件でした。
ずばり！買うべ物件と買うべきではない物件とは？
遠方の物件は買わない方が良い！？DIY可能賃貸へ！？
自主管理の物件の場合は、なるべく30分圏内ですぐに行ける物件が良いと思いました。
今回の物件は、私の住んでいた家からかなり遠い物件を購入したので、失敗だと思いました。
なかなかリフォームをしに行くことができませんでした。
賃貸開始まで時間がかかってしまうため、自分でDIYすることを諦め、DIY可能物件として貸し出すことにしました。
家賃もかなり安くしました（私が持っている物件で最安値！）。
入居してくれた方でリフォーム好きな方がいて、家を借りながらリフォームをしてくれました。
家賃としてはかなり安くしたものの、借りながらリフォームをしてくれるなんて私たちにとって神でした！
日曜大工などを趣味にしている人で、DIYをやってみたいという方も、もしかすると一定数いるのかな・・と感じました。
入居者に仕事をしてもらう代わりに家賃を無料にする…というような社会貢献になるようなサービスも将来的には作ってみたいと思っています。
やっぱり駅近物件は有利なのか！？一番入れ替わりが激しい物件となった！
この物件は駅から徒歩6分ほどの場所にある割と住みやすい街でした。
家は少し小さめで、古い家でしたが、リフォーム途中でも入居者は常にいました。
家賃を安くしたということもありますが、やはり立地がいいということも満室経営できる理由だと思います。
家賃を安くしたことで、なかなかお金の支払いが難しく退去してしまう人もいましたが、
その後もすぐに、入居者が現れる物件でした。6年で4回ほど入居者が入れ替わりました。
買ってみないと分からない部分もありますが、DIY途中のボロ物件でも、駅近で安ければ入居希望者は結構いるんだな、、というのが感想です。
現在は、隣の県から、親子で引っ越してくれた方が、今もずっと入居してくれています。
サラリーマン投資家 これまで購入したゴミ屋敷物件で、自分で片付けをした物件では1日で片付けができました。軽トラックでゴミ処理場に何往復かして、ゴミを捨てました！そのときに私の友人にも手伝ってもらって、その日の夜に感謝を込めて夕食をご馳走したのを覚えています。意外とゴミの片付けも楽しんでできるのであれば、楽しい時間になります。物件をどのくらい値引きしてもらえるかによって、片付け作業や、リフォーム作業にどのくらい時間とお金をかけることができるかを考えましょう。費用対効果を見極めて業者を使うかどうかを決めると良いと思います。ちなみに、業者を使うときは必ず相見積もりするようにして、安いところにお願いするようにしましょう。
・初心者でもゴミ屋敷に挑戦してみるのもあり！ゴミ屋敷を買うときは値引き交渉しよう！
・ゴミ屋敷の片付けを業者に任せるかどうかは、賃貸に出すまでの期間を短くできるかどうかを考慮しよう！
・買うべき物件は、ボロ物件でもなるべく立地が良い物件が良い。
・買うべきではない物件は、遠方の物件。自主管理の場合は、なるべく30分圏内ですぐ行ける物件が良い。
今回は、ゴミ屋敷活用術についてまとめてみました。
幸せな人生を送るために、みなさんも是非検討してみてください。
