こんにちは、あお（＠ao_happy39）です。
このブログでは、FIRE（早期リタイア）するために必要な情報を発信しています。
専属秘書りえこ 再建築不可物件はよく建て替えや売却ができないと聞くけど私たちの物件は大丈夫なのかな？
サラリーマン投資家 その辺りはデメリットとしてあるんだよね。でもそれ以上のメリットがあると考えたから購入したんだ。今回は、第５弾として、私が再建築不可物件を購入した経験について解説しますね！
筆者は、現在サラリーマンの給料、配当収入、家賃収入の3つの収入の柱を持っています。
収入の1つの柱である、不動産投資（事業）では、好立地不動産と激安不動産を組み合わせた手法で、CF（キャシュフロー）月50万円ほど稼いでいます。
・再建築不可物件ってどんな物件？
・再建築不可物件は売却できない？出口戦略はどうする？
・再建築不可物件のリフォームに挑戦！費用対効果はどうか？
再建築不可物件！？それでも購入した理由！住宅ローンは組めるの？
再建築不可の物件！どんな物件？
再建築不可物件とは、建て替えができない物件のことです。
これは、接道に問題があることがほとんどです。
接道義務というのは、建築基準法の規定により、４ｍ幅の道路（建築基準法上の道路）に、2m以上接道していないといけないとする義務のことです。
これは過去、建築基準法が改正されたことでこのような義務違反の物件がでてきてしまうのです。
火災になったときに、消防車が入れなかったということが理由で法律の改定がありました。
市街化調整区域の物件の場合も再建築できない場合があります。
再建築不可物件でも購入した理由とは？
それでも私は、再建築不可物件を購入しました。
その理由は、安く購入できるからです。
需要が低いので「安く購入できること」がメリットになります。
その一方で、「売却しにくい」というデメリットもあります。
売却しにくいから、需要が低くなり、安く購入できる側面もあります。
通常の不動産の半額以下の相場になることもあります。
リフォームをして、直して賃貸にする上では再建築不可ということ自体は問題になることはありません。
しかも、資産価値が低いので固定資産税、都市計画税が安く買い手にはメリットになります。
売り手にはデメリットが多いものの、買い手にはメリットがありそうですね。
再建築不可物件でもローンは組めるのか？
基本的には、再建築不可物件はローンを組むことができません。
これが再建築不可物件売却の難しさに、拍車をかけています。
もしローンを組むことができたとしても、金利が非常に高いものになります。
再建築不可物件の不動産投資の1番の問題は、出口戦略に困ることです。
買おうと思っても融資が引けませんので、売り主にとっては不利になってしまいます。
またほぼすべての再建築不可物件で、耐用年数が既に過ぎていることも売却しにくい理由となっています。
再建築不可物件は売却できない？出口戦略はいかに？買取してもらえるってホント？
では再建築不可物件を買ってしまったら”おしまい”なのでしょうか？
売る方法は本当にないのでしょうか？？
最終的には激安（数十万円、数万円）にして売却してしまうのも1つの手です。
賃貸をすることで、投資額をすべてを回収し、利益を得た状態であればタダ同然で物件を譲って処分したとしても、問題ありません。
しかし、無料でも問題ないとしても多少は儲けたいですよね。
そこで、再建築不可物件を、再建築可能にする方法を検討してみましょう。
例えば、旗竿地の再建築不可物件の場合は、家までの道が細い（接道義務違反の）場合があります。
その場合は、家までの道を広げるために土地を譲ってもらい（購入し）道を広げることで再建築可能にすることができます。
また、道がなく奥まった土地にある家の場合、道路までの土地を購入することで再建築可能にすることもできます。
これらの方法は、近所付き合いがないとなかなか難しい可能性があります。
不動産会社に交渉してもらうことも可能ですが、価格を吊り上げれられてしまう可能性もあるので注意が必要です。
売却するための方法として、逆に、隣地所有者に売却するなどの方法があります。
隣地所有者は土地が安く手に入る訳です（再建築不可ではなくなる）ので買取ってもらえる可能性があります。
しかし、その場合は土地にして渡さないといけない可能性もあります。
家があるといつかは、取り壊さないといけないでしょう。
最終的に売れなかった場合には、取り壊しのための費用や、今後土地に対する税金が取られ続ける・・というデメリットはありそうですね。
再建築不可物件のリフォーム！10mの廊下DIY！？
再建築不可物件の場合は、建て替えができませんので、基本的には今ある建物をリフォームして使うのが良いでしょう。
話が長くなりましたが、私が購入した再建築不可の物件のリフォームについて紹介します。
10mの廊下のリフォームをしてみた
この物件はずーっと不動産売却サイトに掲載されていて、なかなか売れない物件のようでした。
再建築不可物件だったので誰も手を付けなかったのだと思います。
大きめの5DK、そして駅近！JRの駅まで徒歩2分、海の見えるのどかな家でした。
公道に接しておらず、家まで細い小道（かなり長い＆かなり細い）を歩いて進んで家まで行くようなところにありました。
こんな感じの細い道です・・
価格交渉をして、約半分の値段にしてもらうことができる物件でしたが・・この物件の場所が、私が住んでいる県ではなく、高速を使って1時間かかる場所でした。
そのため、購入までにはけっこう悩みましたが、安さに目がくらんで購入してしまいました。
この物件は海の近くということもあるためか、床の傷みがけっこうありました。
廊下が10m近くあり非常に床の範囲が広かったのですが、歩く度に床がぶよぶよしていたので、廊下からリビングまでの床を思い切って全部剝ぎました。
床をすべて張り替えるという、これまでのセルフリフォームで一番大掛かりな作業でした。
床を壊して出たごみも1時間かけて、家まで持って帰って捨てるなど大変な作業ばかりでした。
ここでのDIY作業は、かなり良い経験にはなりました。
【10mの廊下】床がガムテープだらけで、ぶよぶよしています。
【キッチンの床】キッチンの床もガムテープだらけでぶよぶよしています！！
【廊下の壁】穴が空いていました！！どうやったらこんな穴が開くの！？
床については、剥がしてみようということになり、初めて床を剥がしてみました！
何もかもが初めての挑戦でした！床を剥がして元に戻せなかったらどうしよう・・という想いもありました。
剥がしてみると、基礎の部分も老朽化していて、こちらもDIYで補修しました。
この後、ホームセンターで購入した合板を貼っていきました。
合板を重ね貼りすることで、しっかりとした床に生まれ変わりました。
【10mの廊下】合板を貼って、その上からクッションフロアを貼ってみました！（かなり長かったので）
【キッチンの床】床と壁紙もおしゃれに！
【廊下の壁】廊下の壁の大きな穴も塞がりました！笑 おしゃれな壁に変身！
リフォームの費用対効果はいかに？
この物件は、毎回高速道路に乗って片道1時間かけて通っていました。
基本的には土曜日の作業で、日曜日に子どもを連れての作業もありました。
隣の県ではありましたが、片道1000円弱の高速料金でした。往復で2000円弱。
1回のリフォームで2000円以上の交通費と、移動時間の2時間の拘束（高速）
結局半年近くかかりましたが、自分でリフォームをすることで経験値も上がりましたし、交通費と人件費を考慮しても、リフォームを外注した場合の費用よりも安くできたのでははないか、と思っています。（そう思うようにしています！笑）
行くだけで時間がかかってしまうので作業時間が長くとれないという問題がありましたが、道中もワイワイしながら物件へのドライブができたので、それも含めて楽しい思い出ですね。
この頃は、10年後のFIREに向けてワクワクしていた頃ですので、この頃は、まさかこんなに早くFIREが達成できると思ってもみなかったですね。
サラリーマン投資家 再建築不可物件については、安く購入できるメリットがある一方で、売却ができなくなるデメリットがあります。このリスクをどのように考えるか、が個人の考えによります。私は物件の購入だけではなく、リフォームも含めて徹底的に費用を抑えることでリスクを低減できると考えています。ちなみに、次、同じ条件の物件があったらもっと安く購入したいですね。それは、費用対効果が良くなかったと思ったためです。自分でリフォームする場合は、車で30分圏内の物件が良いでしょう。
・再建築不可物件は安く購入することができるメリットがある一方、売却しにくいデメリットがある。
・再建築不可物件でも賃貸には問題ない。売却する時は激安で売るか、再建築可能にする努力をしてみよう！
・再建築不可物件ではなるべくリフォームにお金をかけない方が良い。費用対効果を考えて計画を立てよう！
今回は、再建築不可物件についてまとめてみました。
幸せな人生を送るために、みなさんも是非検討してみてください。
