こんにちは、あお（＠ao_happy39）です。
このブログでは、FIRE（早期リタイア）するために必要な情報を発信しています。
サラリーマン投資家 私の不動産奮闘記についてご紹介します！
今回は第4弾として、私が区分マンションを購入した経験について解説しますね！
筆者は、現在サラリーマンの給料、配当収入、家賃収入の3つの収入の柱を持っています。
収入の1つの柱である、不動産投資（事業）では、好立地不動産と激安不動産を組み合わせた手法で、CF（キャシュフロー）月50万円ほど稼いでいます。
・初めての区分マンション投資！ローンの金利の相場は？金利はいくら支払うの？
・買って気づいた！区分マンションの盲点とは？区分マンション投資と戸建て投資の違い！
・意外と高い！？管理費修繕積立費の相場を知って管理状況を確かめよう！
初めての区分マンション投資！ローン金利は安い？支払い金利分の計算方法を解説！
私が初めて区分マンションを買った時が、私の初めてのローンでの不動産購入でした。
今回も私が購入した物件をご紹介します。
区分マンション投資のローン金利って通常どのくらい？
この物件は街の中心地の区分マンションでした。
物件価格もこれまで購入してきたボロ戸建て物件より比較的高額だったため、ローンを組んで購入することにしました。
立地もこれまでのボロ物件に比べると、ある程度良いです！
初めてローンで、銀行に行くのも緊張したのを覚えています。
私は地方銀行からの借り入れで、金利としては1.8％で借入することができました。
不動産投資用ローンを借りる場合は、メガバンク、地方銀行、信用金庫等で借りることができます。
金利はキャッシュフローに大きな影響を与えるので、金利を安く抑えることは重要です。
融資が通るかどうかは、個人の属性や物件の価値にも影響されます。
そもそも金利はどのくらいなのでしょうか？だいたいではありますが、金利の相場を紹介しますね。
銀行の種類により、金利のおおよその相場が違います。
１、メガバンクは1％前後
メガバンクのメリットは全国各地にあることです。
また金利も低めにできる傾向があります。
しかし、審査基準は最も厳しいです。
そして規模が小さいと対応してくれない場合があります。
また年収にもよりますが、やはり審査が通りやすいのはサラリーマンですね。
また物件も見られます。好立地の物件、築浅の物件、規模が大きい物件が優遇されやすいです。
２、地方銀行は1％〜3%程度
地方銀行は地域に営業地盤があり地域密着です。
対象エリアが決められている銀行もあります。
そのため、中古でもその地域の物件で、かつ評価がつく物件だと通りやすいですね。
金利はメガバンクと同等〜高めですが、長期の借り入れが可能だったりします。
３、信用金庫/信用組合は2-3％程度
信用金庫/信用組合も、地域に営業地盤があり対象エリアが決められています。
メリットは地方銀行と同様です。
小さい案件でも対応してくれる傾向があります。
一方で、デメリットは、メガバンクや地銀より、金利が高くなる傾向があります。
ローンを借りるときには、金利も重要ですが、繰上げ返済等の手数料も必ず確認するようにします。
どのくらい銀行に支払いがあるのか、確認しておきましょう。
繰上げ返済をするたびに、手数料がかかると意外とお金がかかります。
金利分の月々の返済額の計算方法について
金利の計算方法はどのように計算したらいいのでしょうか？
月々の金利の計算方法は2種類あります、
１）35年間毎月同じ金額を支払う方式 と
２）段々と支払い金額が少なくなる方式 があります。
35年間、毎月同じ金額を支払う方式を元利均等返済と言います。
支払いが月々5万円だとしたら、35年間支払額は5万円です。
この元利均等返済のメリットは、毎月同じ金額を支払うため家計の収支が予想しやすいという点にあります。
しかしデメリットとしては、総支払額が多くなります。
一方で、同じ35年ローンでも支払額がだんだん減っていく方式を元金均等返済と言います。
この元金均等返済の場合は、返済に応じて支払額が減っていきますので、メンタル的には安心感がありますよね。
毎月5万円の返済でも、20年後には2万円の返済になっている・・というような感じです。
総支払額はこちらの方が少ないです。
しかしこちらもデメリットがあり、返済開始時の返済額が高くなる傾向があります。
同じ金額を借りても、こちらの返済方式では毎月の支払額は5万円ではなく、６万円からスタートする・・というようなイメージです。
事例を見てみましょう。
元利均等返済と元金均等返済の違いでこんなに違う！？
3000万円を金利2.0％、35年ローンで借り入れをするとします。
| 毎月の支払い | 総返済額 | 利息の割合 | |
| 元利均等返済（毎月の支払いが一定） | 99,378円 | 4,173万円 | 27% (1,173万円) |
| 元金均等返済（月々の返済が減っていく） | 121,428円 | 4,052万円 | 26% (1,052万円) |
元利均等返済の場合は、毎月99,378円の支払いです。
返済総額は、4,173万円、利息は全体の27％程度で1,173万円です。
一方で、元金均等返済の場合は、毎月12,1428円の支払いです。
返済総額は4,052万円、利息は全体の26％程度で1,052万円です。
同じ借り入れ、同じ期間、同じ金利でも返済方式が違うだけで、100万円も差が出るのですね。
金利２％と１％で金利分の支払い金額はこんなに違う！
こちらも先ほどの事例と同じ、3000万円の35年ローンで確認してみましょう。
| 毎月の支払い | 総返済額 | 利息の割合 | |
| 金利2% | 99,378円 | 4,173万円 | 27% (1,173万円) |
| 金利1% | 84,685円 | 3,556万円 | 15% (556万円) |
返済方式は、元利均等返済とします。
毎月同じ金額を支払う方式ですね。
2％では先ほどもご紹介した通り、毎月99,378円の支払い、総額4,173万円、金利分は1,173万円です。
1％ではどうでしょうか？金利1％くらい高くてもいいか・・？と思うこともあるかもしれません。
しかし、１％になると、毎月84,685円の支払い、総額3,556万円、金利分は556万円です。
なんとたった1％金利が違うだけで、600万円以上支払額が変わるのです。
銀行毎に金利も変わってきますので、よく銀行を選ぶ必要がありますね。
金利分の支払額を算出する計算方法は？
このような金利による支払額の計算方法は意外と複雑です。
Excelを使えばできますが、今は簡単に計算できるアプリもありますので、一度「住宅ローン」で検索してみましょう。
繰上げ返済をする際も、この返済方式の違いで、今後の金利分の支払額が大きく異なりますので注意が必要です。
繰り上げ返済にも、毎月の支払額はそのままで、支払期間を短くする方法と、毎月の支払額を減らす方式があります。
繰り上げ返済の場合は、返済期間を短くする方が、総支払額は減らすことができます。
繰上げ返済についてはこちらの記事で解説しています。
》ローンの繰り上げ返済と追加投資をするのはどちらが良い！？繰り上げ返済のメリットデメリット
繰り上げ返済の場合も、計算方法が複雑なので、アプリ等で計算してみましょう。
区分マンションの盲点？戸建てとマンションのリフォームの違い！
初めての区分マンションを購入でしたが、これまでの戸建て投資と比べて、マンションはリフォームがしにくいということが分かりました。
その理由は、戸建てはほとんどが木造ですが、マンションのほとんどは鉄筋コンクリートのためです。
物理的にもやりにくいのですが、区分マンションの場合は、周りに音が響いていないか？塗装の臭いが迷惑がかかっていないか？
など周りを気にしないといけない・・そういった心理的にもリフォームがしにくいことが分かりました。
そのため今回も大幅なリフォームはできない状態で賃貸に出すことになりました。
ちなみに、リフォームができないわけではないです。
リフォーム業者に頼んで、正式にリフォーム工事をやってもらうのもありだと思います。
業者さんに頼めば、周囲の住民への案内などもやってくれます。
今回は、セルフリフォームで壁紙の張り替えや、照明の交換など簡単に実施しました。
和室や玄関の壁紙をワンポイントでおしゃれに張り替えてみました。
ワンポイントでも変えることで印象が大きく変わりますよ！
築古でも綺麗な印象になりますね！
Before↓
After↓
Before↓
After↓
ちなみに、水道の蛇口がちょっと変なところから出ていて、変な感じの流し台だったので直したかったのですが、
それも直すこともできずにそのまま賃貸募集に出すことにしました。
↓食器棚と水道が一体化している！！
この物件も最初はネット掲示板で入居者を募集しましたが、 その掲示板を通して、
不動産会社さんからお問い合わせがあり、入居付けをお手伝いしていただきました。
この不動産会社の担当さんは、後に独立して今でもお世話になっています。
このような現地の不動産会社との付き合いがあると、もし離れた場所に引っ越しした場合でも、
遠隔でフォローしてくれたりします。
不動産会社とのお付き合いも不動産投資には非常に重要です。
意外と高い管理費修繕積立金！相場はいくらなの？
管理費修繕積立金に注意！キャッシュフローを計算しよう！
区分マンションのもう１つのデメリットとして、管理費・修繕積立金など毎月の支払い（ランニングコスト）があることです。
ローンの支払いとは別に、このような費用がかかります。
私のマンションはもともと自主管理でしたが、途中で管理会社が入り自主管理ではなくなりました。
その分管理費が高くなってしまい 購入したときは管理費＋修繕積立金は10,000円でしたが 、
管理会社が管理することになってからは、14,000円となってしまいました。
このように購入時から、管理費が上がることもあるので注意が必要です。
これまで私は、戸建て投資しかしておらず、現金で購入していたので、このような毎月の支払いはありませんでした。
区分マンションの方が、戸建てよりも立地が良い傾向がありますが、
このようなランニングコストを考慮すると、戸建てよりも家賃収入（キャッシュフロー）が少なくなることもあります。
利回り計算をする際には注意しないといけないですね。
家賃から14,000円（管理費修繕積立金）を引いて、それでも採算が取れる物件を選択しましょう。
利回り計算の方法についてはこちらの記事で解説しています。
》不動産の豆知識！利回りとは？表面利回りだけで判断するのは危険！？
管理費修繕積立金の相場はどのくらい？
では、管理費修繕積立金はどのように決まっているのでしょうか？
管理費は、共用部の掃除やエレベータの保守点検など、日々かかる費用に充てられています。
修繕積立費は、屋上の防水や外壁塗装など、大規模な修繕のための積立金になります。
これらの平均は、2つ合わせて2～3万くらいのようです。物件の規模・条件によっても変わります。
私の物件は、平均よりは安いということが分かります。
しかしながら、ただ安いだけだと管理がきちんとできていない可能性もありますので、適正価格を知っておくことは重要なことです。
その上で、ちゃんと管理ができているのか？購入前に、共用部分をよく確認しておきましょう。
サラリーマン投資家 色々とデメリットを多くお伝えしてしまったかもしれませんが、区分マンションの方が戸建てよりも立地が良い傾向があります（もちろん物件によりますが）。そのため、入居付けや売却という観点では、戸建てよりもやりやすいのかと思います。ちなみに私が比較している「戸建て」は、激安戸建てなので、ちょっと普通の戸建てと違うかもしれませんので注意してください。ブログ内の戸建てという表現は、全て「激安戸建て」の意味になりますので注意してくださいね。私の持論としては、好立地の区分マンションと激安戸建ての組み合わせが、バランスが良くリスクヘッジにつながると考えています！
詳しくはこちらの記事で紹介していますので良かったらこちらも確認してみてください。
・初めての区分マンション投資！ローンの金利の相場は？金利はいくら支払うの？
・買って気づいた！区分マンションの盲点とは？区分マンション投資と戸建て投資の違い！
・意外と高い！？管理費修繕積立費の相場を知って管理状況を確かめよう！
今回は、区分マンションついてまとめてみました。
幸せな人生を送るために、みなさんも是非検討してみてください。
