こんにちは、あお（＠ao_happy39）です。
このブログでは、FIRE（早期リタイア）するために必要な情報を発信しています。
専属秘書りえこ サラリーマンをしながら大家をしているけど、実際どんな仕事をしているかみんな知らないんじゃないかな？
CEO兼初心者Youtuber蒼 そうだね、今回はサラリーマンをしながら大家をやっている私の仕事を紹介したいと思います！
＜サラリーマン大家になるには？大家の仕事は楽？【筆者の仕事】（動画）＞
筆者は、現在サラリーマンの給料（2023/4月まで）、配当収入、家賃収入の3つの収入の柱を持っています。
収入の1つの柱である、不動産投資（事業）では、好立地不動産と激安不動産を組み合わせた手法で、CF（キャシュフロー）月50万円ほど稼いでいます。
・サラリーマンが実践する投資のおすすめは？不動産投資は楽か？
・サラリーマン大家になるメリット何なのか？メリット３選をご紹介！
・サラリーマンが大家になるには？〜実際の筆者の仕事を紹介〜
サラリーマンが実践する投資のおすすめは？不動産投資が楽？
投資についての理解がなかなか進んでいなかった日本ですが、このところ国の後押しもあり、
NISA口座が、普及してきていると思います。
積立NISAは、2019年に17%程度だった利用率が、2021年35％程度になっています。
もともと、日本では投資に関する教育があるわけではないので、まだまだ投資に抵抗がある人も多いと思います。
どんな投資を行えばいいのか、何に投資を行えばいいのか？と悩む方がいると思います。
しかし、重要なのは「投資をする目的」です。
何を目標にして投資を行うのか？
投資をしようかな・・と考えている人は、「現在の収入を増やしたい」と思っているのだと思いますが、
その目的は、将来・老後の生活のためでしょうか？
毎月数万円の趣味のお金に当てるためでしょうか？
サラリーマンを辞めて生活するためでしょうか？
どのような目標にするかで、どの程度リスクがある投資をするべきかが決まります。
私の目標は「サラリーマンを辞めて好きなことをするため」でした。
毎月の数万円の趣味のお金のために大きなリスクは取れないですよね？
逆に私は、サラリーマンを辞めるという目標があるので、これを達成するには、
ある程度のリスクを取らないと達成することはできないのです。
投資は、どの程度リスクを取ることを許容するか？で、どの程度リターンを得ることができるかが決まります。
本業に影響がないものを選ぶべき！
副業で投資を行う一番のポイントは、「本業に影響がないこと」が重要だと思います。
私は物販や、仮想通貨などをやっていましたが、うまくいきませんでした。
私が物販を行なっていた時は、メールチェックなど本業の合間に行なっていたので、
なかなか時間を取るのが難しい状況でした。
物販でクレームなどが入るとすぐに対応が必要になり、本業にも影響がでてきました。
そのため、儲かってはいたものの、仕方なく物販を辞めることになりました。
サラリーマン時代は、毎日朝から夕方まで仕事をしていましたので、とにかく時間を取るのが難しかったです。
サラリーマン副業の課題は、時間がなかなか取れないことです。
その中で、本業に影響なくやれることを見つけることが重要だと思います。
私の場合、いろいろな投資を行ってきた結果、最終的に築古の不動産投資（賃貸業）に落ち着きました。
これは”比較的”手がかからないことと、ある程度のリターンが見込めることが決め手でした。
例えばNISAに関しては、手がかからず本業に影響はないのでおすすめです。
しかし、私の目標は「サラリーマンを辞めて好きなことをする（FIREする）」ことだったので、NISAのリターンでは難しかったのです（時間がかかる）。
これが、私が不動産投資を選んだ理由です。
家賃収入か配当収入か？
結局のところは、（繰り返しになりますが）何を目標にするのか？を考えることが重要です。
目標によって、どの程度のリターンが欲しいかをまずは検討します。
その上で、それに応じたリスクを取れるかどうか？を考える必要があります。
基本的には、大きめのリターンを得るためには、大きめのリスクを取る必要があります。
例えば、100万円投資した結果、その100万円が50万円プラスになって返ってくる（投資額が150万円になって返ってくる）リターンを望む場合、
マイナスも50万円になって返ってくる（投資額も50万円になって返ってくる）可能性があります。
逆に小さいリターンで良い場合、小さいリスクですみます。
例えば、100万円投資した結果、プラス5万円になれば良い（105万円になれば良い）と思って投資を行えば、マイナスも5万円で済む（95万円になる）ということです。
リスクとは不確実な状態のことを言い、リスクの大きさはその影響の幅です。
株式投資などで配当収入を得るには、元本の変動リスクをよく検討しておく必要があります。
不動産投資の場合も、同様に不動産価格のリスクがあります。
しかし、不動産投資の中にも価格変動リスクが高いものと低いものがあります。
サラリーマンの仕事をしながら、プラスαで収入が欲しい人には、
立地が良い都心の区分マンションをオススメします。
この場合は、なるべく立地が良い物件を購入することが重要です。
特に、都心の立地が良いマンションは値下がりしにくいという利点があります。
この場合は、変動リスクが低めです。
サラリーマンを辞めて独立したいとか、大きなリターンを得たいと思う人、不動産投資で生活したいという人は、
地方の築古物件がオススメです。
この場合は、なるべく安い価格で買うことが重要です。
購入すると、建物の価格は０になると考えておく必要があるかもしれません。
売却できないことも覚悟の上で購入するのです。
私は、実際には家賃収入（好立地物件／激安物件）、そして配当収入の投資を組み合わせています。
組みわせて投資することにより、リスクを分散することができます。
サラリーマン大家になるメリット３選
私がおすすめする投資方法として、不動産投資を挙げさせてもらいましたが、
サラリーマンをしながら不動産投資をする（大家になる）ことのメリットはどのようなものがあるのでしょうか？
複数の収入源による生活の安定・老後の安心！
不動産に限った話ではありませんが、複数の収入源はあった方が良いですよね。
私の勤めていた会社も大企業ではありましたが、経営難で売却された経緯があります。
私が持っていた株（自社株）も大暴落し、損切りした記憶があります。
サラリーマンとしていつクビになるかわかりませんし、クビにならないとしても給料がこれからも上がっていく保証などありません。
しかも、物価が高騰している中で、諸外国に比べても、過去30年で給料が上がっていないのは日本だけのようです。
主要３３か国の中で、日本だけが給料（平均）が下落しているというデータがあります。
給料を5万円あげる努力を会社でするよりも、副業で5万円稼ぐ方が確実に早いのです。
その方が、費用対効果も良いはずです。
融資を受けることができる！
サラリーマンと不動産投資は非常に相性がいいと思います。
その理由として、不動産投資は融資を受けることができるからです。
銀行が融資をしてくれるということは、”投資”ではなく”事業”なのです。
世の中には借りたくても借りれない人が多くいます。
サラリーマンの属性を生かすことは非常に効率が良いです。
借りれるのに借りないのはもったいないのです。
ローン5000万円は怖い？団信や控除のメリットを考えよう！サラリーマンはいくらまでローンを組めるのか？勤続年数と年収から予想しよう！
例えば、100万円で年利5%で運用できる投資があったとすると、年間で得られる利益は5万円です。
融資を受けることができると、手元にお金がなくても2000万円の融資を受けることができれば、
同じ年利5%の投資だとしても、年間100万円得ることができます。
しかも不動産投資の場合は、その借入1000万円の返済を家賃から支払うことができます。
他人（住人）が支払ってくれるお金で運用ができて、収入を得ることができるのです。
このような投資（事業）は不動産だけです。
ちなみに、融資を受けることができても物件選定は重要です。
特に、都心の好立地物件に関しては、業者選びが重要になります。
悪質な業者の場合は、高い値段で物件を買わされてしまうこともありますので、見極めが必要です。
個人事業主となり事業所得を得ることができ節税になる！
不動産の運用は、事業として扱うことができますので、個人事業主として活動することができます。
サラリーマンをしながら個人事業主として活動ができるのです。二足のわらじを履くということです。
そうすることで、これまでサラリーマン収入に対して支払っていた税金についても、
個人事業主の収入と損益通算することができますので、節税につなげることもできます。
不動産の節税に関しては、減価償却費というものがありますので、不動産の購入後何年かは大きく節税になります。
また事業規模が大きくなり、青色申告者になることができれば青色申告特別控除というものも活用することができます。
詳しくは、別の記事で解説しています。
サラリーマンが大家になるには？〜実際の筆者の仕事〜
ここまで、サラリーマンに向いている投資は不動産であり、
サラリーマン大家になることにどのようなメリットがあるのか？について説明してきました。
ここからは、私の実体験を元にお話したいと思います。
以下動画でもご紹介しています。
【サラリーマン大家の実態】何をしているの？
私の実体験ですが、私の場合は築古戸建て物件（リスク高）を多く運用しているので、築古戸建て物件を中心に話をしていきます。
１、物件探し・物件購入
まずは、物件を購入しないと不動産投資は始まりません。
私の場合は、地方の戸建て物件を多く実践してきました。
物件検索サイトを見て、気になる物件があればまずは見にいきます。
これまでの物件、全て空き家（オーナーチェンジではない）だったので、必ず中を確認します。
特に、中古の場合は必ず中を確認した方が良いです。
中古の場合は、家の傾きや、シロアリ被害、雨漏りなど重大な欠陥があれば見送ることもあります。
しかしながら、どんなに古い状況、汚い状況でも、重大な欠陥がなければできる限り安く購入するようにしています。
２、物件のリフォーム（中古の場合でかつ必要な場合）
私の物件は全国に、15戸あります（うち１戸工事中）
例えば、この工事中の１物件は手が回らなかったので、リフォーム勝手にしてOK物件として、賃貸に出していました。
その結果、壊されるだけ壊されて夜逃げ状態となりました。
ちょっとだけお見せします（これは今後、別途動画でご紹介します）
壁がない！床がない！ゴミ屋敷状態！↓
今後、2023年4月以降、この物件のリフォームをYoutubeで配信していきたいと思います。
是非、チャンネル登録いただけますと幸いです。
リフォームについては、これまで、できるだけお金をかけない方法で実施してきました。
まずは掃除や、構造的に問題なければ、壁紙やペンキを塗ったりといった内装工事を行います。
構造的に改修が必要な場合は、破壊してリフォームし直すこともあります。
できない部分に関しては、リフォーム会社や設備会社等に外注して直していきます。
個人経営の設備屋さんなどと人脈を構築しておくといつでも対応いただけるので助かります。
この辺りの業者への外注は、私たちの場合は、社内（社員2名）でも役割分担して実施しています。（専属秘書りえこ担当）
３、入居者募集
リフォームが完成したら、入居者募集になります。
入居者募集については、自分たちでチラシを準備して、ホームページに掲載し広告することもしてきました。
自分たちで行なうこともできますが、不動産会社に任せることがもできます。
不動産会社に仲介を任せる場合には、やはりコミュニケーションが必要です。
不動産会社の営業マンに、覚えてもらうことで紹介して貰いやすくなります。
また物件側も、照明付き物件や、家具付き物件にしてみたりと、借りて貰いやすくする工夫もしています。
４、入居者・近隣住民とのやりとり
入居したら、その後も入居者とのやりとりを行います。
自主管理にすることもありますが、不動産管理会社に管理をお願いすることもあります。
自主管理の場合で、これまであったのは、
「トイレが詰まった」「雨樋が壊れた」「水漏れがあった」などの問い合わせがありました。
自主管理であったとしても、そこまで多くの問い合わせがあるわけではないですし、
その後の対応は不動産会社やリフォーム会社にお任せ（依頼）できるので、遠隔でも対応できる状況です。
不動産管理会社に支払うお金を節約するために、自主管理で行なっている物件が多いです。（全部ではありません）
近隣からの問い合わせなども、実際のところそこまでありません。
マンションの管理組合の総会に出席してほしい、敷地調査のお願いなどがありますが、ほとんど大家としてやることはありません。
５、入金確認・催促
大家が毎月やることとしては、入金の確認があります。
入金がない場合は催促を行います。
築古物件で不動産賃貸を行う場合は、特に問題になるのが”滞納”です。
築古物件でなるべくお金をかけずに、リフォームすると正直、物件の質はあまり良くないのが現状です。
そのため家賃を安くせざるを得ない状況なので、お金がない層の人が必然的に入居することとなります。
これまでも滞納事件は４件経験しました（だいぶ高い確率です！笑）。
（最初は焦りますが、だんだん慣れてきます。笑）
滞納事件に関しても、以下の記事で事例と対策をまとめています。
今となっては、滞納するかどうか見極めができるようになってきました。
持論（経験則）ですが、お会いして滞納するかも・・？って思う人は以下のような人です。
急いで契約しようとする。
（この場合は、前の物件から出ていけ！と言われている可能性がある）
会話に矛盾点がある。
（引っ越しの理由などを聞いておくと良い。矛盾した回答がないかをメモしておくと良い）
聞いてないことを話し始める。
（「家賃はちゃんと払えます・・」とか。「え？何も聞いてないよ？」）
実際には業者に任せることができる。
いかがだったでしょうか？意外と大家って大変じゃん・・と思ったでしょうか？
私はなるべくお金をかけずに、不動産賃貸業を行いたいため自分で行ってますが、
上記の項目２〜５は、業者にお任せ（依頼）することができます。
「任せることができるもの＝本業に影響なくできる」 ということになります。
不動産投資をビジネスとして捉え（実際に投資ではなく事業です）、いろいろな人に協力して貰いながらできる、
これが不動産の醍醐味だと思います。
CEO兼初心者Youtuber蒼 これまでサラリーマンをしながら、不動産投資（事業）を実施してきましたが、一番求められるのはコミュニケーション能力かな、と思いました。良い物件を購入するには、良いリフォームをするには、入居付けするには・・良い不動産業者や良いリフォーム業者を見つけ、良い関係を築く必要があるのだと思います。不動産投資（事業）には、コミュニケーション能力や人脈が重要になるのだと大家をやっていて感じています。
・何を目標にして投資を行うのかをまずは考えよう。
・そのためにリターンがどのくらい必要なのか？リスクをどのくらい取れるのかを考えよう。
・不動産投資はサラリーマンとの相性がよい。サラリーマンの信用力を使って、事業拡大ができる。
・サラリーマン大家の仕事はいろいろあるが、ほとんどのことを業者に任せることができる！コミュニケーション能力・人脈が大事！
今回は、サラリーマン大家の仕事ついてまとめてみました。
幸せな人生を送るために、みなさんも是非検討してみてください。
