こんにちは、あお（＠ao_happy39）です。
このブログでは、FIRE（早期リタイア）するために必要な情報を発信しています。
専属秘書りえこ 不動産投資って、何もしなくても家賃が入ってきて簡単そうでいいよね！
サラリーマン投資家 不動産投資は不労所得という訳ではないんだ！特に私が実践しているハイリスクハイリターンの不動産投資は手が掛かるのが特徴なんだ！でもその手を掛けることでリスクを最小化しているんだよ！
私は会社員として、転勤になり広島県で9年ほど働いていたことがあります。
主にその数年間の間に時間を見つけて、不動産を買い増していました。
その時の私の不動産ライフを公開したいと思います。
・不動産投資は不労所得ではない？
・戸建て投資のデメリットとは？
不動産投資は不労所得ではない！？
私はこれまで、不動産を購入してきましたが、ローリスク（好立地）と、ハイリスク（安い物件）を組み合わせて実践してきました。
ローリスク物件は管理会社にお任せが可能ですが、ハイリスク物件は手がかかります。
この手間を惜しんでしまうと、ハイリスク物件は更にハイリスクになります。
ハイリスク物件を購入する意味は、安いところにあります。
そのため、手間を惜しんでハイリスク物件にお金をかけるくらいであれば、ローリスク物件を購入した方が安全で良いでしょう！
DIYリフォームで経費を削減！
DIYでリフォームを実施することで、更に経費を削減することが可能です。
リフォームについては、基本的にはあまり手を加えないで賃貸に出せることが理想です。
私が最初に購入した1軒目の物件は、リフォームをしすぎてしまった感があります。
今であればもう少し「リフォームをやる・やらない」を見極めることができたと思います。
私がやるリフォームは主に、掃除、壁紙張り、ペンキ塗り、電気、コンセント回り、あたりです
※電気、コンセント回りのリフォームを自分でやるには資格が必要になる場合がありますので注意が必要です。私はたまたま第2種電気工事士の資格を持っていました。
床の張替えや、和室の洋室化なども実施したことがありましたが、そのまま貸し出せるのであれば、できる限りそのままが良いです。
実録！私の実践したリフォーム事例
以下は、私が購入した物件のリフォーム例です。
この時は、畳が使えない状態であったため、和室部分を洋室に変更しました。
思った以上にきれいに仕上げることができました。
またトイレも和式でしたが、簡易的に洋式に変更し、おしゃれな雰囲気にすることができました。
業者に頼むだけではなく、自分でできる部分は自分で行うと節約になります。
勉強するだけではなく、実際やってみると案外うまくできるものです。
また実際に作業することによって技術もどんどん向上していきます。
以下は、私が購入した別の物件のリフォーム例です。
元々、床はガムテープが貼ってあり、歩くとぶよぶよしていました。
おそらく床の木が腐っていたのかもしれません。
そこで、思い切って床をはがして、床を貼りなおしてみました。
こちらもやってみると意外とうまくいって、きれいに張替えができました。
壁も汚い感じでしたが、壁紙を貼ってきれいに生まれ変わりました。
廊下の床が非常に長く、これがリフォームを長引かせる要因となりました。
また、こちらの物件は車が入れず、リフォームのための材料を運ぶのにも一苦労でした。
立地も悪く、住んでいる場所から遠かったので、リフォームのしにくい物件でした。
次、この物件があっても買わないかもしれません。
リフォームに関しては、自分で対応できない部分は業者にお願いするのもありだと思います。
その場合は、購入前に業者に見てもらい、どのくらいの費用がかかるのか、見積りを出してもらうと良いでしょう。
水回り、ガス関係に関しては、業者にお願いすることをお勧めします。
また物件内に残置物がある場合などは、撤去費用なども必要になります。
そのような費用も、建物費用と合わせて、利回り計算し、シミュレーションしてみることをお勧めします。
戸建て投資はデメリットも！戸建投資に向いている人、独立できる人とは！？
築古の戸建て不動産のデメリットも紹介しておきます。
このデメリットも考慮して、購入できるかを考えてみてください。
格安物件の最大のデメリットは滞納！
いくつかあるデメリットの中でも、これまで一番困ったことは、「滞納」です。
ハイリスク物件（格安物件）を購入すると、自ずと家賃が安くなります。
そうすると、滞納しやすい入居者に巡り合いやすい状況になっているのです。
私が滞納を経験した物件では、単なる支払い遅れではなく、支払いをせずに連絡が取れなくなるケースです。
当初、これには焦りました。
対処方法が分からなかったからです。
管理会社がいれば対応してくれますが、自主管理てだと自分で対応しないといけません。
メールや、手紙、直接家に行って話をするなど対応をしてみました。
また業者(管理会社)を使って対応してもらうこともありました。
いまでは、事前にある程度の対策ができることを知りました。
基本的には入居の際に、保証会社に入ってもらうことで、おおよそ滞納に対しても対応が可能です。
保証会社にも種類があって、滞納時の資金が補償されるものと補償されないものもあるので、よく確認しておく必要があるでしょう。
格安物件で気をつけたい修繕費
安い物件が多かったので、「ペット可能」や、「リフォーム可能物件」としても貸し出していました。
リフォームをしていて、そのまま滞納、夜逃げのような形になった方がいて、その後の物件はひどい物でした。
物件の中はもちろん、外までリフォームの残骸（木材や工具など）がいっぱい！ということもありました。
残骸の撤去費用や、原状回復費用について負担が必要になり大変でした・・。
費用負担はどうするか？など事前に契約書に記載しておく必要があります。
ちなみに私は、契約書も不動産会社に任せることもありますが、基本自分で作成して契約するようにしています。
マンションに関しても築古の場合には注意が必要です。
つい先日あった話ですが、水漏れが発生したと連絡がありました。
マンションの場合は、修理代に加えて下の階の補償なども必要になります。
しかも、このような経年劣化による水害は、火災保険の対象にはならないようです。
これも1つ勉強になりました。
ということで、色々なリスクが築古の場合にはありそうです。
独立できる人とは？戸建て投資に向いているのは？
築古のリスクを聞いて、「あー、怖いからやめておこう」と思いましたか？
鉄則は、このようなリスクをも超越する安さで購入するところにポイントがあります。
リスクに対しても、しっかりシミュレーションしておく事が、収益面でも精神面でも重要です。
実際、このようなリスクに対しても収入（家賃）でまかなう事ができています。
ハイリスク物件でも、きちんとリスクを理解した上でリスクにどのように向き合うか？を考えておけば問題ないと考えています。
そして、ハイリスクハイリターンの築古物件と、都心の中古ワンルームを組み合わせてリスクヘッジをすることが、良い案だと思っています。
こちらも、「中古」を選択することが重要です。
新築には不動産会社の利益が乗っている可能性がありますので、注意が必要です。
サラリーマン投資家 投資には少なからずリスクがあります。何をリスクと判断してどのくらい許容できるか？は人それぞれなのだと思います。しかし「投資が怖い」と言って、ただ貯金していることにもリスクがある、ということも理解しておく必要がありますね！
・ローリスク（好立地）と、ハイリスク（安い物件）を組み合わせて実践すると良い
・DIYでリフォームを実施できれば、更に経費を削減可能！
・格安物件のデメリットは「滞納問題」と「修繕問題」
・リスクを理解した上でリスクに向き合う事ができる人が、戸建て投資に向いている！
今回は、戸建て投資手法ついてまとめてみました。
幸せな人生を送るために、みなさんも是非検討してみてください。
