こんにちは、あお（＠ao_happy39）です。
このブログでは、FIRE（早期リタイア）するために必要な情報を発信しています。
専属秘書りえこ 借入して不動産投資をするとレバレッジを効かせる事ができると教えてもらって実践しているんだけど、繰り上げ返済はしなくていいの？
サラリーマン投資家 そうだね、借入して投資をしていると、いつかは繰り上げをするべきか、更にそのお金で投資をするべきか悩むよね。今日はどのように判断をすべきか解説しますね！
・繰り上げ返済のメリットとデメリット
・繰り上げ返済方法による効果の違い
・繰り上げ返済をすべきか？追加投資を行うべきか？
ローンのメリットについてはこちらで解説しています。
https://ao-happy.net/%e3%83%ad%e3%83%bc%e3%83%b35000%e4%b8%87%e5%86%86%e3%81%af%e6%80%96%e3%81%84%ef%bc%9f%e5%9b%a3%e4%bf%a1%e3%82%84%e6%8e%a7%e9%99%a4%e3%81%ae%e3%83%a1%e3%83%aa%e3%83%83%e3%83%88%e3%82%92%e8%80%83
ローンを借りて不動産投資をしている場合は、家賃収入でローンを返すので実際は何もしなくても、ローンは他人が返してくれるという仕組みですね。
しかし、キャッシュフローや給与での収入があれば、ローンを繰り上げて返済することもできます。
繰り上げ返済のメリットとデメリット
まずは繰り上げ返済について確認しましょう。
繰り上げ返済のメリット
繰り上げ返済のメリットはどのようなものがあるでしょうか？
・ローン返済期間を短縮できる
・最終的に支払う利息額を減らすことができる
・毎月のローン返済額を減額できる
・金利変動リスクを低減できる
・資産拡大のスピードを早められる
繰り上げ返済することで支払う利息の額を減らす事ができるのは大きいですよね。
では、繰り上げ返済でどのくらい利息を減らす事ができるのでしょうか？
下記の表を例にして考えてみましょう。
| 借入額 | ２０００万円 | |||
| 借入期間 | ３５年 | |||
| 金利 | ２％ | |||
| 現在払込 | ５年分（残り30年） | |||
| 繰り上げ返済額 | １００万円 |
繰り上げ前の残高は、17,924,531円
現在の毎月返済額は、66,252 円 です。
繰り上げ後の元金残高は 16,888,153 円となります。
この100万円の繰り上げ返済により、返済期間を短縮した場合、
残り返済期間は27年 10ヶ月で、2年ちょっと短くなるだけなのですが、減少する利息額は、なんと779,285 円です。
100万円早く返済すると、なんと80万円近く利息を払わなくて良くなるのです。
これを聞くと、いま借入している方は、繰り上げ返済しておきたいな・・と思いますよね。
繰り上げ返済のデメリット
しかし、繰り上げ返済にはデメリットもあります。
・手元の資金が減ってしまう
・金融機関との関係性に影響がある
・手数料がかかる場合がある
手元の資金が減ってしまうと、よくない事として、手元の資金が減ってしまうことがあります。
不測の事態が起きてしまったときの対応ができなくなる可能性があります。
例えば、日々の生活の中でも、冠婚葬祭や、車の修理など突発的な出費が重なると生活が苦しくなる場合もあると思います。
不動産投資をしている場合も、突然の出費があります。
私の経験ではトイレが詰まって全交換が必要になった時や、マンションの排水管が壊れ、修理をしないといけなくなった時に大きな出費がありました。
そんな時は、ある程度まとまったお金を準備できていると安心ですよね。
不動産投資にはリスクはありますが、リスクを最大まで下げる方法をこちらの記事で紹介しています。
https://ao-happy.net/%e5%ba%83%e5%b3%b6%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e3%83%a9%e3%82%a4%e3%83%95%e3%82%92%e5%85%ac%e9%96%8b%ef%bc%81%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%af%e4%b8%8d%e5%8a%b4%e6%89%80%e5%be%97
そして、不動産投資をこれからも行いたいと思っている場合、追加融資を考えている場合は金融機関との良好な関係も重要です。
融資を受けた以上、金融機関にもある程度の利益を残せるような関係性が必要といえるでしょう。
なぜなら、繰り上げ返済は自分にはメリットがあるものの金融金管側にはデメリットしかないのです。
繰り上げ返済をすると、次に融資を受けたいと思った際に影響が出てくるかもしれません。
繰り上げ返済方法による効果の違い
繰り上げ返済をする方法には2種類あり、その方法により削減できる利息額が大きく変わります。
月々の返済額はそのままで返済期間を短縮する方法と、残りの期間を変えずに毎月の返済額を下げるという方法があります。
先ほど挙げた条件で解説します。
| 借入額 | ２０００万円 | |||
| 借入期間 | ３５年 | |||
| 金利 | ２％ | |||
| 現在払込 | ５年分（残り30年） | |||
| 繰り上げ返済額 | １００万円 |
返済期間を短縮する場合
毎月の返済額 66,252 円（変更なし）
残りの返済期間 30年27年 10ヶ月
減少する利息額 779,285 円
返済額を減らす場合
毎月の返済額 66,252円62,548 円
残りの返済期間 30年（変更なし）
減少する利息額 329,583 円
特徴としては、期間を短縮する方が、利息を減らす効果があるのですね。
少しでも毎月の返済額を減らしたい場合には、返済額を減らすのも良いでしょう。
繰り上げ返済をするべきか？追加投資をするべきか？
キャッシュフローがある状態で、そのお金をどうしたら良いか悩む時があると思います。
借入を返済して利息額の軽減させるのか、さらに借入（追加投資）した方がいいのか、難しい選択だと思います。
では、どのような判断をするべきでしょうか？
不動産投資を拡大したいという気持ちがあるか？
まずは、本人の気持ちがあるかどうか？が重要です。
借り入れ返済をしてしまうと、新たな不動産投資をするための自己資金がなくなるということがあります。
そのため、新たな物件を購入したいと考えている方は、頭金や初期費用に充てる手持ち資金を残しておいた方が良いですね。
2000万円で不動産投資し、500万円繰り上げて、1500万円にするとおおよそ320万円利息が減少します。
しかし、一方で、その500万円を使って、同じような物件をを購入すれば、借り入れはおおよそ２倍になりますが、収入もおおよそ２倍になります。
長い目で見れば、収入が2倍になった方が、利息減少効果よりもはるかに収益をあげる事ができるのだと思います。
収入に対してどのくらい返済しているか？
不動産投資においてはローンと自己資金の組み合わせで高額な物件を購入し大きな収益を得ます。
レバレッジ効果とは少ない資金で大きな収益を得ることです。
不動産投資はこのレバレッジをきかせることがメリットでもあるので効果が薄くなるともったいない側面もあります。
一方で、十分にレバレッジが効いている場合は逆に注意が必要かもしれません。
一度、毎月の家賃収入と、返済額の割合を確認してみましょう。
指標として返済比率というものがあります。
不動産のローンの返済額 ÷ 毎月の家賃収入 ＝ 返済比率です。
返済比率は50％以下にするのが望ましいと言われています。
この指標を確認しながら、返済が多いようであれば繰り上げ返済を実施していくということもリスクを下げるうえでも良いと思います。
サラリーマン投資家 不動産のローンの返済額 ÷ 毎月の家賃収入＝返済比率としていましたが、サラリーマンの場合は、（毎月の家賃収入＋給料）で考えてもいいかもしれないですね。私も不動産投資をしており、3行の銀行で借入れをさせてもらっています。そのうちの1行はサラリーマンの給料で繰り上げ返済をしています。サラリーマンをやっているうちに、1行は全て返済するつもりです。FIRE後にどの程度支払いが可能か考えて毎月の支払額を調整しておくことも必要そうですね！
・繰り上げ返済は、利息の額を大幅に減らす事ができる
・繰り上げ返済は、手元の資金が減ってしまうことや、金融機関との関係性にも注意が必要。
・繰り上げ返済は、返済方法によって違いがある。
・繰り上げ返済は、返済比率を指標にして検討しよう。
今回は、繰り上げ返済ついてまとめてみました。
幸せな人生を送るために、みなさんも是非検討してみてください。
