こんにちは、あお（＠ao_happy39）です。
このブログでは、FIRE（早期リタイア）するために必要な情報を発信しています。
サラリーマン投資家 私の不動産奮闘記についてご紹介します！
今回は第２弾として、現在、私の一番収益が高い不動産について解説しますね！
筆者は現在、サラリーマン、配当、不動産の3つの収入の柱を持っています。
収入の1つの柱である、好立地不動産と激安不動産を組み合わせた不動産投資（事業）では、CF（キャシュフロー）で月50万円ほど稼いでいます。
・不動産投資の利回り計算方法とは？不動産投資で利回り10%は高いの！？
・利回り１８０％の真実とは？0円で購入が可能な方法とは！？
・利回りが高い物件のリスクは？初心者でも可能？
利回り180％の真実とは？不動産投資の利回り計算方法とは！？
私が所有している一番収益が高い物件の利回りは、どのくらいだと思いますか？
結論から言うと、表面利回りは無限大∞です。実質利回りは180％となります！
表面利回りは、式で表すと「年間の家賃収入÷購入価格×100％」です。
つまり驚くべき真実というのは、購入価格が0円なのです！！
購入費用が0円なので、表面利回りは無限大なのですね（0で割られるため）。
一方で、実質利回りは、式で表すと「実質利回り＝（年間の家賃収入－経費）÷（購入価格＋経費)×100％」です。
購入にかかる経費やリフォーム代、賃貸をする上での経費を加味して計算するんですね。
購入費用0円のカラクリは後から述べるとして、実際に計算してみると、以下のようになります。
表面利回り＝（家賃収入6万円×12ヶ月）÷購入価格0円×100％＝無限大
実質利回り＝（家賃収入6万円×12ヶ月-浄化槽管理費3000円×12ヶ月）÷（購入価格0円+リフォーム代38万円）×100％=180%
180％と言っても、これがすごいのかよく分からないという人のために、一般的な不動産の利回りについて解説してみますね。
不動産の利回りはどのくらい？５パーセントと１０パーセントの物件で計算シミュレーションしてみた！
私がオススメしている、不動産手法としては好立地の不動産と、激安の不動産です。
好立地の不動産は、値崩れしない物件を選択することで売却益を見込めます（キャピタルゲイン）。
激安の不動産については、売却益を狙うのではなく、家賃収入で全てを回収するイメージです（インカムゲイン）。
不動産の豆知識！利回りとは？表面利回りだけで判断するのは危険！？物件選びのコツは？
この2つのタイプで利回りも大きく変わります。
そのため、利回りの良し悪しで、物件の良し悪しが決まるわけではありません。
例えば、都心の好立地中古物件：ワンルームで2000万〜3000万円程度の物件がよくあります。
約8万円の家賃だとすると、利回りは3〜5％程度になります。
一方で、私が地方で購入しているような激安物件は100〜300万程度で購入できます。
家賃は3万〜5万程度だとすると、12〜60%という感じです。
この2つのパターンは両極端です。
株や投資信託の運用でも年間5%で運用できれば良い方だと思います。
そう言う意味では、180％という数字がいかにすごい数字かが分かっていただけるかと思います。
なぜ０円で購入できたのか？リスクはあるの？不動産投資初心者でもできる？
結論から言うと、物件を0円で手に入れることができた理由は人との繋がりですね！
このブログでも話をしていますが、人との繋がりは不動産経営の場面でも重要ということを感じています。
ある本を読んだことがきっかけで行動し、人と繋がることができました。
実は、この0円で手に入れる方法というのは、実際には所有権は移しません。
空き家のオーナーさんに家を貸してもらうのです。
サラリーマンX え？０円で購入するんじゃないの？
という声が聞こえてきそうですね！笑
空き家のオーナーさんは、空き家を使うわけじゃなくても、売りたくない…と思うことがあるのです。
そういう方に家を貸してもらい、私が代わりに空き家の運営をするのです。
これが、不動産を購入するということと同じ効果があります。
サラリーマンX なんかリスクがありそうじゃない？
そう、思った人もいるかもしれません。
実際に購入するということになると、どんなに安くてもリスクがあります。
安いほど、売れなくなるからです。
今回の場合は、むしろ逆で、所有権を移さないので、税金や修繕費を支払う必要もないので、老朽化のリスクもありません。
そのため、初心者の方でもできてしまう投資手法です。
しかし、空き家に困っている家主を見つけることが難しいので、なかなか簡単にはいきません。
私もこの手法の素晴らしさに気づいてからは、掲示板に掲載したりチラシ配りをしたりしました。
ちなみに、チラシ配りは本当に全く効果がありませんでした！笑
そんな中、空き家の持ち主が隣の県にいて、管理・活用ができていないという方と出会うことができました。
過去には賃貸をしていたけど浸水の災害にあってから、家の中が悲惨なことになり、
入居者さんが退去してそのままで、入居してもらえる状態じゃなくなってしまったので困っている。という話でした。
DIYで畳からフローリングにリフォーム？張り替え方や費用は？
数日後、私たちはその持ち主の方と日程を合わせて、直接物件を見せていただくことになりました！
「靴で上がっていいですよ！」と言われ、躊躇したのを覚えています。
1階は浸水した影響で泥だらけ、和室はたたみも使えない状態でした。
人が住めるような状態ではありませんでした。
その家を私たちで費用負担し、リフォームをしました。
・畳のお部屋は６畳。
・畳が使える状況ではなかったので、フローリング化に初挑戦しました！
Before
この部屋まで浸水したようで、畳は泥だらけ。畳は全て処分しました。
After その１
床面を直して、畳の厚さ分の木材を敷き詰めて、その上に合板をはります。
木材の間に、断熱材を入れるのがオススメです。
今回は、床材ではなくフロアマットを敷きました！
Afterその２
フロアマットはこんな感じのものがおすすめです。
↓
Afterその３
完成です！
フローリングに合わせて障子もポップな柄にすることで、
お部屋全体が明るく素敵になりました。
物件を買わずにリフォームができるのは、かなり大きなメリットですよね。
物件を買っていない分、リフォームのお金をかけることができました。
ちなみに、リフォームで一番お金がかかるのはやはり人件費ですね。
なるべく、業者に頼まずにできる限りDIYでリフォームを実施することで、リフォーム代を抑えることができました。
業者に依頼した分も含めて、今回は40万円程度で収まりました。
ここの入居者さんも、入居頂いてからずっとご入居いただいています。
初めての浄化槽対応！浄化槽の年間費用やブロア交換費用はどのくらい？
浄化槽の物件だとプラスで毎月費用がかかります。
浄化槽の定期点検や定期的な清掃、ブロア（空気を送る機械）の交換などしないといけないからです。
年４回の点検と、年２回の清掃があります。意外と手間はかかりますね！
浄化槽の点検や清掃をしてくれる業者も、いろいろなところに電話をしてなるべく安くやってもらえるところを見つけました。
毎月5000円くらいを見積もっておけば良いかと思います。
ブロア交換は、壊れた時に単発で2〜3万ってところです！
入居者さんが入居してからしばらくして、浄化槽のトイレが詰まって逆流するという事件がありました。
急いで業者さんに見てもらったのですが原因がわからず。
とにかくトイレの配管から交換をしないとどうしようもないということになり、トイレごと交換するというかなり大がかりな作業となりました。
全てを交換してわかったのは、配管に車に置くような芳香剤の瓶が詰まっていたのです。
入居者さんが詰まらせてしまっていたようです。
本当のことを言いづらかったのか、お子さんがやってしまったのか・・
この時はトイレの配管を全部替えたので、修理代金が35万円ほどかかりました。
これでも、いつも頼んでいる業者さんなので安くしてもらっています！
やはりリフォームや修繕も、人ととの繋がりが大事ですね。
今回は、入居者さんが詰まらせた芳香剤の瓶が原因でしたが、入居者さんに費用は請求しませんでした。
負担をかけずに長く住んでもらった方がいいなと思ったからです。
こちらも、入居者様が住み始めてから、もう少しで6年が経ちます。
色々と事件もありましたが、本当に長いお付き合いをさせてもらっています。
人との繋がりって、素晴らしいですね！
サラリーマン投資家 この「超高利回り不動産投資」を実践するには、困っているオーナーさんを見つける必要があります。それには、人との繋がり、いわゆる人脈が必要だということを痛感しました。また、節約してリフォームをするにも人との繋がりが必要だと思います。不動産投資は、他の投資と比べて人との繋がりによって収益率が変わったりするので面白いです！入居者をみつけるのも人との繋がり！自分の努力次第で収益率を上げることができる唯一の投資だと思います！
・不動産投資で利回り10%は高いが、利回りで不動産を選ぶのは危険！不動産は利回りだけで良し悪しは決まらない！
・私の一番収益率が高い物件は、「購入せずにリフォームをさせてもらう」という手法を実践している！
・大事なのはやはり人脈！！物件の取得も、リフォーム節約法も、入居者募集も人脈を攻略して投資効率を上げよう！
今回は、私の一番収益が高い不動産ついてまとめてみました。
幸せな人生を送るために、みなさんも是非検討してみてください。
