こんにちは、あお（＠ao_happy39）です。
このブログでは、FIRE（早期リタイア）するために必要な情報を発信しています。
サラリーマン投資家 私の不動産奮闘記についてご紹介します！
第6弾として、私が自宅として使っていた物件を民泊として運用した件について解説します！
筆者は、現在サラリーマンの給料、配当収入、家賃収入の3つの収入の柱を持っています。
収入の1つの柱である、不動産投資（事業）では、好立地不動産と激安不動産を組み合わせた手法で、CF（キャシュフロー）月50万円ほど稼いでいます。
・自宅で民泊をしてみた！
・民泊で儲けるためのコツ３選！
・民泊から賃貸へ〜高齢者への賃貸〜
自宅として購入した立地抜群の築古マンションで民泊をしてみた！？
私は、立地が比較的良いファミリー向けの3LDKの区分マンションを購入しました。
こちらは住宅として住むために購入しました。
この物件は、フルリフォームされていて全室フローリング、ベランダの窓も二重サッシになっており、住むには問題ないかなという判断で実際に住むために購入しました。
築年数にしては価格が高めでしたが、立地がある程度良いので仕方ないと思いました。
子育て世帯に人気の地域で、公園やスーパーも近くにあり駅へも街中へもアクセスしやすい場所でした。
購入は住宅ローンです。
》サラリーマンはいくらまでローンを組めるのか？勤続年数と年収から予想しよう！
しかし、築年数の影響で、住宅ローンで組んでも1.8％と高めの金利でした。
築古のためか、同じマンションに住んでいる人たちは高齢の方が多かったですが、いろいろと親切にしてもらえて、とても良い環境でした。
3LDKで、部屋が1つ余っていたので、当時流行っていた民泊をやってみよう！ということになりました。
民泊のポータルサイトはAirbnbで十分！
民泊を始めるにあたっては、どこかの民泊検索サイトにホスト（部屋を貸す人）として登録する必要があります。
いくつか民泊サイトに登録してみましたが、Airbnbのサイトからしか予約が入りませんでした。
私としては、Airbnbへの登録だけで十分だと思います。
Airbnbでは、宿泊者（ゲスト）から評価がされるのですが、この評価が重要になってきます。
またサイトには英語で説明文を入力しておく必要があります。
また駅から自宅までの道順も英語で説明文を作成し、宿泊者に共有する必要があります。
部屋のハウスルールなんかも英語で準備したり、家のあらゆるところに英語で説明を入れたりしました。
Airbnbを使って外国人と交流できる素晴らしい体験！
自宅の1室をあけてAirbnbを始めましたが、いろいろな国の方から予約が入りました。
朝食付きにして、私たちと一緒に朝ごはんを食べれるようなプランも作成しました。
自分達も楽しめる良い体験だったと思います。
子ども好きな方もいて子どもたちと一緒に遊んでくれたり、宿泊者のお子さんも一緒に連れて泊まってくれた方もいました。
子ども同士で仲良くしていたりしました。
こんな身近で、異文化交流ができるのはとても良かったです。
お金を払ってでも体験させたい異文化交流をお金をもらいながらすることができるなんてすごいですよね！
私は英語ができませんが、共通言語が英語だったので、その場で調べて話したり簡単な英語で会話をすることになります。
お金をもらいながら、英会話教室に行っているような感覚でした！
お酒を飲みながらお話するのが楽しかったですね。（英語分かりませんが…笑）
民泊の新法により許可が必要になり自宅は撤退
その後、法律の改正があり、規制が厳しくなりました。
民泊には新たな許可が必要になり、事実上の撤退をすることにならました。
このマンションにも、「民泊禁止」の張り紙がされてしまいました！笑
そんなこんなでしたが、この時の経験はとても貴重なものです。
その後も、宿泊してくれた方からもお手紙をもらったり、お菓子を送ってくれたりと交流がありました。
いつかまた、物件を用意して、宿泊業の届出を出して正式に始めたいと思っています。
民泊で儲けを出すための3つのコツ
私が民泊をやっていた頃は、法整備もまだできていなかったということもありますが、
コロナ禍になる前の話なので、インバウンド需要もある程度ありました。
当時は何も考えずに儲けることができましたが、今は少し戦略を考えないと儲けることは難しいかもしれません。
儲けるコツ1:札幌でも沖縄でも民泊はできる！だけどやっぱり自宅が良い！
1つ目のコツは、やはり自宅で民泊をやることです。
今は民泊を運営する専門の会社がたくさんあるので、どこにいても遠隔でも管理、運営できます。
札幌の物価でも、沖縄の物件でも運用することができるのです。
しかし、管理会社に任せるとその分手数料もかかりますし、家賃もかかります。
私も、自宅以外にもう2件、賃貸してそれを民泊に出していた部屋がありました。
こちらは家賃を支払わなくてはならないので、毎月のノルマがありました。
家賃を払って、民泊をやるということは多少スケールを大きくしないと（何軒も持たないと）儲かりにくいのです。
もちろん、リスクが上がりますね。
自宅だったら、賃貸だとしても家賃は【もともと自分で払うもの】ですので、毎月のノルマはないですよね。
自宅でやれば小さく始めることができ、ノルマもなしでできるのです。
当時の私は、民泊をやればやっただけ儲かりました！
1回泊まってくれたら1万円程度は稼げました。
この自宅の家賃（毎月のローン返済分）くらい稼げました。
これは自宅だったからこの利益率があがるのです。
儲けるコツ2:これからはインバウンド需要に頼らない稼ぎ方が必要！
2つ目のコツは、インバウンド需要に頼らないことです！
コロナ禍になって、インバウンド需要は減ってきてしまいました。
今考えると、私も賃貸で経営していた民泊を続けていたら赤字になっただろうと思います。
民泊新法に変わった時に、とりあえず撤退しておいてよかったと思っています。
これからは、インバウンド需要だけではなく国内の需要、民泊だけではなくレンタルルームという活用方法で運営している人も多いです。
レンタルルームでは、映画鑑賞やボードゲーム、飲み会などができるように設備を整える必要があります。
また学生の夏休みなどには繁忙期となるようで、学生へターゲットを向けてみるのも良いかもしれません。
いずれにしても、民泊の時よりも立地が重要視される傾向がありそうです。
儲けるコツ3:何か一つずば抜けた特徴を出すことが重要！
3つ目のコツは、特徴を出すことです！
私の物件（自宅）は駅へのアクセスも街中へのアクセスもしやすい場所でしたので、当時民泊（Airbnb）をするのに最適な場所でした。
私の物件の強みとしては、立地もありましたが、やはり自宅で対応していましたので、「交流ができる」というところが特徴でした。
今後、民泊や、レンタルスペースの投資に参入しても特徴がないと生き残れない状況になってきていると思います。
特徴を出すために、個人的には、場所だけでなく【体験】を取り入れるのが良いのではないかと思っています。
私がやりたいのは、田舎で野菜収穫体験し、収穫した野菜でBBQするとか、
冬はいちご狩り体験し、収穫したいちごでジャム作り体験など…
地元農家と協力して今までにない民泊企画を作りたいなと思っています。
宿泊する場所というより、体験を提供することが、もう少し先の私の夢です。
転勤を機に賃貸へ！高齢者への賃貸はNGなのか？
立地の良い自宅で民泊もやりましたが、実際住む上でも、とても快適に暮らしていました。
しかしながら、ある日、サラリーマンの試練である【転勤】が決まったのです。
そして、この自宅も賃貸へ出すことに決めました。
会社の都合によって住む場所が左右されるという、サラリーマンの良くない部分ですね。
高齢者への賃貸！リスクをどう考えるか？
賃貸は、ファミリー世帯が入居されると思いきや、募集をかけると希望者は80代の方でした。
現実問題、入居者さんに何かあったらと思うと私たちは入居を許可するかどうか悩みました。
しかし、せっかく入居を希望してくださったので、すぐには諦めず調べました。
色々と調査し、見守りサービスというサービスがあることを知りました。
その見守りサービスをつけることを条件に入居をしてもらいました。
見守りサービスは高齢者の無事を確認してくれるサービスです。
私たちとしても、この物件はローンがあったので空室になることの方がリスクと考えました。
マイホームはやはり必要なのか？
やはり高齢者の方の入居は家主からすると少々リスクです。
そのため高齢者の方は断られやすいという状況があります。
高齢になると賃貸しにくくなってしまうから若いうちにマイホームを購入しておこう！
と考えてマイホームを購入される方もいらっしゃるようですが、それが目的で購入することはお勧めしません。
マイホームのメリットとデメリットもあると思います。
個人的には、高齢になったときに、本当に借りられる家がなかったら小さな家を購入してしまえば良いかなと思います。
場所などを選ばなければ安く購入できます。私もそのような予定にしています。
マイホームは大きな買い物ですので、しっかりと検討して行きましょう！
今回のように、転勤や、子供の都合などで、引っ越しを余儀なくされる場合があります。
人生何があるかわかりません。
そんな先がわからない人生で、今後の住む場所を固定するというのは、
リスクになると思いますので家を購入する際はよく検討しましょう。
・民泊は自宅で実施すべき！外国人と交流できる素晴らしい体験である！
・今から民泊に参入するにはインバウンド需要に頼らない、ずば抜けた特徴が必要！
・現在私は民泊は撤退し、高齢者への賃貸で収益を得ている。体制を整えてまた民泊を実践したいと考えている。
サラリーマン投資家 今から民泊は、正直難易度が上がっている部分もあると思います。私も当時成功できたのは、【やってみたから】だと思います。なんでもやってみるのが良いでしょう！行動がなければ、成功できません。何か楽しそう！と思ったら是非やってみてください！成功は後からついてくると思います。
今回は、民泊ついてまとめてみました。
幸せな人生を送るために、みなさんも是非検討してみてください。
